金融软件开发

金融软件开发

光明地产 业绩承诺兑现无忧 看好公司未来发展 强烈推荐评级

日期:2018-02-05

费用率降低、权益占比增加叠加投资收益,有望超额完成业绩承诺

从 2017 三季报来看,公司销售和管理费用率同比下降1.4 个百分点,显示公司经营管理效率显著提高;同时公司少数股东损益占净利润比例同比下降21 个百分点至3.3%,显示公司结转项目权益占比大幅提升;考虑到公司在11 月成功转让东海恒鑫置业为公司2017 年度增创扣非后归母净利约9.4 亿元,我们预计公司17 年归母净利增幅可达90%以上。公司15、16 两年合计实现扣非后归母净利16.98 亿元,17 年预计完成扣非后归母净利16.6 亿元到19.6 亿元。根据公司重组报告书表述,注入资产的农房集团全体股东承诺农房集团15 年至17 年合计实际净利润不低于351,259.30 万元(扣非后归母净利润)。重组后,农房集团作为光明地产(600708)的全资子公司,主营业务为房地产开发与经营,其为上市公司营收及利润来源提供了主要支撑。基于上市公司还有总部可观费用作抵扣,则农房集团的利润不少于上市公司利润。根据公司注册会计师出具的15、16 两年《盈利预测实现情况的专项审核报告》表述,农房集团15、16 两年合计实现扣非后归母净利润16.58 亿元。由此,我们认为公司大概率可以兑现农房集团15-17 三年实现35.13 亿元扣非后归母净利的业绩承诺。

根据克而瑞《2017 年度中国房地产企业销售TOP200》排行榜发布数据,光明地产2017 年实现销售流量金额268.1 亿元,同比增长84.5%;销售权益金额230.9 亿元,平均权益比例达86.1%;公司从预售到结算周期较短,因此公司业绩有望在2018年继续保持高增长。

多元化拿地扩张积极,土储丰厚未来发展可期

公司2017年扩拿地积极,面对政策调控趋严以及一线城市地产销售饱和的状态,光明地产充分发挥国资背景和光明食品集团的平台优势,综合运用招拍挂、收购、旧改、城市更新、与优秀房企合作开发等多种方式获取土地储备。考虑到政府在提升2018年棚改目标套数的同时,鼓励国有企业参与棚户区改造和城市更新建设。光明地产作为国资背景的开发商,未来在获取棚改、旧改、城市更新等项目方面享有得天独厚的优势。公司积极重点开拓"城中村"建设、历史名镇、特色小镇、产镇融合、城市更新、保障房建设等项目,持续探索投资模式从传统住宅开发商向城市运营商转变的发展之路。1月,公司与金山区政府签订合作框架协议,参与金山区金山卫镇及山阳镇两个城中村改造项目。5月,公司与松江泗泾镇政府签订总投资约为60亿元的《松江区泗泾镇历史名村名镇保护、更新、利用项目合作框架协议》,促进和支持泗泾镇的产镇融合和产业提升。9月,公司58亿元成功竞得上海市金山区金山新城地块,"城中村"改造项目再下一城。10月,公司通过股权收购获得宜兴"竹海岭上小区"项目,也将通过探索产镇融合模式,培育新的业绩增长点和盈利模式。

从拿地区域来看,公司新增土储大部分立足上海、主线江浙、布局长三角,同时坚定入驻例如郑州、长沙、武汉等具有较大发展潜力的中心省会城市。根据我们测算,公司土储版图上海占50%,江浙地区占25%,全国其他区域占25%的三分局面基本成型。

公司拿地方式也愈加多元化,自2017年内,通过理性参与公开招拍挂、发挥传统收购兼并优势、加强与大型房企间合作等方式,在全国重点准入城市的住宅、商办用地进一步向纵深发展,目前已累计增加土地储备面积近百万平方。例如7至9月,公司竞得徐州贾汪区、湖州太湖度假区、金山区金山新城等地块,分别获得土储面积11.53万平方、7.46万平方、17.25万平方。8月,公司收购杭州千岛湖61%股权及相应债权,获得土储面积24万平方。10月,公司先后收购中鸿兴业投资100%股权及相应债权、鸿立东方30%股权,获取宜兴市七宗未开发地块面积28.16万平及"竹海岭上小区"未售面积28.20万平方。11月,公司先后收购宁波置业35%股权、北仑置业35%股权,增加公司投资开发的宁波市"光明领尚小区"与"光明领御小区"的销售权益。12月,公司竞得上海浦东新区大团镇地块动迁安置房,获土储面积4万方。

拓展融资渠道,优化财务结构

冷链物流业务稳步推进,打造新的业绩增长点

三、盈利预测与投资建议

光明地产在2017年凭借签约金额屡创新高、运营盈利能力持续提升、土地获取模式不断创新、风控体系规范健全、产业转型从容布局、金融创新成效显著等综合实力表现,有望超额完成业绩承诺。公司依托上海国资平台,综合运用多种方式获取项目积极拿地扩张,新增土地储备的成本优势明显,可售货值充裕。公司目前财务状况良好,未来业绩可期。我们预计公司2017-2019年EPS分别为1.14元、1.41元和1.78元,对应PE分别为7.8、6.3和5.0X,给予"强烈推荐"评级。

四、风险提示:

房地产行业调控政策收紧,销售增速放缓,冷链物流业务发展不及预期。